2026換屋貸款與第二戶房貸：7成上限、18個月切結怎麼看

重點摘要
依央行2026年9月18日生效規定，一般自然人第二戶購屋貸款上限為鑑價或買賣金額較低者的7成，不得有寬限期。符合實質換屋協處條件並與銀行切結者，另有適用安排；18個月不是單純掛售期限，應逐項確認出售、移轉及清償等義務。

資料查核：2026年10月21日。統計期間、規定生效日及個案發生時間分別標示；本文提供一般資訊，個別交易與貸款請依最新文件及專業查核結果判斷。

先確認你是哪一種借款人，不要只問「第二間能貸多少」

名下有幾間房與名下有幾戶房貸，不是同一個問題。央行規定要求銀行查詢借款人的房貸與名下房屋資料，房貸的認定也有抵押擔保及資金用途等條件，不能僅憑自己口頭稱為首購或換屋，就判定適用哪一種限制。

例如已經持有一間無貸款的房屋，再買一般住宅，與仍有一戶房貸、再買另一戶的情況可能不同。共有、繼承或已清償但資料尚未更新等情形，也需要交由承貸機構依資料及相關問答確認，不宜只用房屋地址數量自行推算。

建議依序整理名下房屋、現有貸款、貸款用途與是否準備出售原屋，再請銀行說明歸類依據。若有繼承取得的房屋或房貸，主動提出文件，詢問是否符合央行列出的協助措施；不要為了符合某個自認有利的分類，隱匿既有負債或任意變更資金用途。

這篇處理的是央行不動產貸款限制與換屋協處，與各銀行商品、政策貸款資格仍須分別檢查。沒有受到某項成數限制，不代表一定能使用另一項優惠，也不代表銀行必須給出廣告中的最高額度。

9月18日後的房貸成數：上限與銀行核准要分開

依央行2026年9月決議與生效規定，第二戶購屋貸款最高成數由6成調整為7成。下表整理一般情況；高價住宅、繼承與符合換屋協處者須另外核對，不能直接套用最寬鬆的一列。

自然人一般情況	規定的成數限制	寬限期
無房貸但名下已有房屋，再申辦一般購屋貸款	此項未設一般成數上限，仍由銀行審核	原則不得有
已有一戶房貸，申辦第二戶一般購屋貸款	鑑價或買賣金額較低者，最高7成	不得有
已有二戶以上房貸，再申辦購屋貸款	依規定最高3成	不得有
購置符合規定的高價住宅	依規定最高3成	不得有

上限代表不能超過的範圍，不是保證核貸的比例。銀行還會評估收入、負債、物件條件及內部風險控管；依規定第十點，銀行內規較嚴格時，仍應依內規辦理。因此業務口頭說「最高七成」，與正式核准你七成，不能畫上等號。

申請時間橫跨規定修正的案件，也應向銀行確認錄案、撥款與過渡規定適用。不要只用簽買賣契約的日期判斷；請承貸行明確列出它依據的規定版本，之後比較不同方案才不會各說各話。

7成怎麼算？鑑價低於成交價時，頭期款會更多

受該成數限制的貸款，以鑑價或買賣金額較低者為計算基礎，不一定直接拿成交價乘以7成。這也是為什麼「我已經準備三成」仍可能不夠，應先把計算基礎寫清楚。

以下為本文示範假設，不是實際銀行核貸案例：成交價1,500萬元，銀行鑑價1,400萬元，且案件適用七成上限。依較低者計算，額度上限為1,400萬元×70%＝980萬元，購屋價金中須自行準備520萬元，尚未加入稅費、代書、仲介或修繕支出。

若誤用成交價乘七成，會估出1,050萬元貸款與450萬元自備款，相差70萬元。即使銀行最後願意給足法規上限，這個差額仍存在；若銀行核准比例更低，資金需求還會增加。可參考鑑價不足試算，把不同核貸情境並列。

核貸前最好同時整理「法規可能上限」「銀行初步意見」「正式核准金額」三種狀態。未完成審核的額度不能直接當成已到位現金，更不宜先承諾一個只有最高額度才能履行的付款期限。

換屋切結18個月：不只要賣掉，還要完成約定程序

實質換屋協處措施需要符合條件並與銀行切結，並非所有買第二間房的人都自動適用。依央行現行問答Q17、Q18，相關期限以新貸款撥款後計算，並要求在18個月內完成規定的出售與產權移轉；不同情況的義務不完全相同。

對名下已有一戶房貸、再申辦第二戶並適用協處者，還涉及清償原房貸債務與塗銷抵押權。只簽了仲介委託、開始刊登或已找到買方，都不等於所有切結事項已完成。建議把掛售、議價、簽約、對方貸款、移轉與清償的時間逐項倒排。

不要等最後期限快到才與銀行討論。若舊屋價格高於市場願意接受的範圍，可能需要較長銷售時間；若買方貸款延遲，也會影響你的完成時間。先確認舊屋可合理期待的成交區間，再決定是否先買後賣，會比假設一定如期出售更穩妥。

違反切結可能涉及取消寬限期、收回應攤還本金或成數差額、追溯罰息及規避切結的違約金，實際依適用規定與契約核對。不建議把轉貸當成免除切結義務的方法；簽署前就應要求銀行逐項說明最壞情境下需要準備的款項。

真實申貸經驗：初估、收入認列與正式核貸有落差

個案分享的價值，在於提醒你哪些環節需要留下書面紀錄。2024年PTT一位買方的經驗提到，現金收入與資金存入時間造成審核疑慮，先前獲得的樂觀口頭意見也未變成正式核准；本文不據此推定目前銀行普遍拒貸。

2023年另一篇銀行鑑價討論中，回文者則表示同一物件在不同銀行的實際估值有差異。這些都是過往個人經驗，不能拿文中利率與成數當作現在的權利，但能提醒你：評估物件與評估借款人，是兩個都會影響結果的環節。

實際準備時，先整理可持續核對的收入、報稅與金流資料，再詢問銀行接受哪些補充證明。不要為了送件臨時製造不實交易或假收入；資料與實際情況不一致，會增加審核及法律風險，也可能使已談好的交易更難完成。

舊屋尚未出售時，應請銀行一併評估過渡期間的負債與還款。把舊貸月付、可能新貸月付、生活支出並列，能更早看出是否必須先賣後買，或調整新屋的總價。換屋的目標是改善居住，不是讓過渡期間只能靠每一件事都順利才撐得住。

送件前，帶著這份清單向銀行核對

有效的申貸諮詢應得到可核對的條件與流程，而不只是最低利率。建議先確認歸類與適用規定，再確認額度、月付與時間；如果順序顛倒，可能比較半天才發現商品根本不適用。

我的房屋與房貸戶數如何認定？有沒有需要補充的繼承或清償證明？
使用哪個鑑價基礎與規定版本？初估與正式核准之間還缺哪些審核？
是否接受換屋協處？切結期限如何起算，完成義務需要哪些證明？
如果舊屋未如期出售，哪些金額可能被收回或加計？
目前可預期的核貸與撥款流程，能否配合買賣契約付款期限？
利率、相關費用、提前清償條款與寬限期後月付金如何列示？

將銀行回覆保存並註明日期，再用房貸試算工具檢查月付。若仍在比較交易標的，搭配房價資料判讀；若考慮用轉貸改善舊貸，則另看轉貸成本與限制，避免把兩種不同決策混在一起。

對尚未確認的事項，先保留為條件，不把它寫進家庭的確定收入或可用資金。當書面條件、交易期限與家庭預算一致，再往下一步走，才能讓換屋安排更可控。

常見問題

以下依本文使用的官方資料與試算條件回答。若你的物件、身分或合約條款不同，應先重新核對適用範圍，再採取下一步。

第二戶房貸放寬到7成，銀行一定要貸給我嗎？

不一定。七成是適用案件的規範上限，還要以鑑價或買賣金額較低者計算；銀行可以依收入、負債、物件及內部規範從嚴審核，最終仍以正式核准為準。

換屋18個月內有開始賣房就算完成嗎？

不算。適用協處者須依切結完成出售及產權移轉，第二戶換屋情況另涉及原房貸清償與抵押權塗銷；應向承貸行確認期限起算點及所需證明，不能只以掛售作為完成。

房子沒有貸款，再買房就完全不受限制嗎？

不一定。名下已有房屋但無房貸者，申辦一般購屋貸款仍可能受到不得有寬限期等限制；繼承、實質換屋或高價住宅等情形須另外確認，不能只看有沒有貸款。

參考資料

以下列出本文實際引用的資料。官方資料用來確認制度與統計；論壇文章僅呈現發文者當時的個別經驗，不代表目前所有銀行的條件、整體市場行情或案件的法律結論。

封面為情境示意圖，非本文交易物件或案件現場。圖片來源：Pixabay／Foundry（圖片編號 839362），透過 Pixabay API 取得並由本站儲存。